3 sencillos pasos para la venta al por mayor de bienes raíces La venta al por mayor puede ser una excelente manera de entrar por la puerta como inversionista inmobiliario.
Por Michael Ligon
Este artículo fue traducido de nuestra edición en inglés.
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La venta al por mayor de viviendas es una de las formas más fáciles de comenzar su carrera como inversor inmobiliario. Puede comenzar con un conocimiento limitado de bienes raíces y, con los avances en la tecnología, puede vender al por mayor prácticamente en cualquier lugar.
Entonces, ¿qué es la venta al por mayor y qué hacen realmente los mayoristas?
Como mayorista, su objetivo es encontrar un vendedor motivado y negociar un precio favorable para su casa. Una vez que haya firmado un acuerdo de compra entre usted y el propietario, intentará vender ese acuerdo a un "comprador final". El comprador final o comprador en efectivo es el inversor que finalmente cerrará la propiedad.
Hay tres pasos básicos para todas las transacciones al por mayor.
1. Encontrar un vendedor motivado
En el paso uno, el mayorista necesita encontrar un propietario que esté motivado para vender su casa. La motivación es un elemento clave en el proceso de venta al por mayor porque permite al mayorista negociar un precio favorable para la vivienda. Esto es imperativo porque todo el proceso de venta al por mayor depende de que el mayorista venda la casa a un comprador al contado con un descuento de los valores actuales del mercado. El mayorista debe negociar un trato lo suficientemente bueno para poder agregar sus ganancias al precio y aún así venderlo como una propiedad con descuento a un comprador final.
Encontrar un vendedor motivado puede ser una tarea difícil. Normalmente, esto requiere una campaña de marketing calculada centrada en una variedad de problemas que resolvería una venta rápida. Por ejemplo, un mayorista puede apuntar a viviendas heredadas que necesitan reparaciones importantes. Esos propietarios particulares no necesariamente podrían vender ese tipo de casa en el mercado abierto. La mayoría de los compradores minoristas no buscan casas que necesiten reparaciones, y la mayoría de los bancos no prestan ese tipo de casa, lo que la convierte en una casa perfecta para un mayorista.
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2. Negociar el trato
En el paso dos, el mayorista negociará un precio de compra con el propietario. La oferta no puede ser lo suficientemente baja para que el mayorista la venda a un comprador final, sino que también debe agregar dinero para obtener ganancias. A continuación, se muestra un ejemplo de una oferta de mayorista:
Digamos que el valor de mercado actual para una casa "llave en mano" ( lista para mudarse, sin necesidad de actualización ) es de $ 200,000.
Un mayorista necesitaría calcular los costos de reparación, remodelación y rehabilitación, así como los costos de transacción (costos de cierre, etc. ). También deberían incluir sus beneficios y los posibles beneficios del inversor.
El proceso puede verse así:
- Valor de mercado de $ 200,000
- $ 40,000 rehabilitación, transacción, etc.
- $ 40,000 de ganancia para el comprador final después de la rehabilitación
- $ 5,000 de ganancia de mayorista
- $ 115,000 puede ser la oferta que el mayorista le da al vendedor.
Si el vendedor aceptaba una oferta de 115.000 dólares, el mayorista intentaría vender la casa a un comprador en efectivo por 120.000 dólares. Si tiene éxito, el mayorista obtendría una ganancia de $ 5,000.
Este ejemplo es una versión muy simplificada de los cálculos necesarios para hacer una oferta. Sin embargo, debería ayudar a comprender el proceso.
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3. Encontrar un comprador final o en efectivo
En el paso tres, el mayorista necesita encontrar un comprador en efectivo, también llamado "comprador final", para su negocio. Como mayorista, no tiene intención de cerrar el trato. Su trabajo es conseguir la propiedad bajo contrato y venderla a un comprador final. Un comprador final o comprador en efectivo es el inversor que cerrará y financiará la transacción. La razón por la que se les llama compradores en efectivo es porque deben poder comprar la casa en efectivo. Esto evitará la necesidad de la participación de una institución financiera en la transacción.
Cuando una institución financiera está involucrada (es decir, un banco o una cooperativa de crédito), existen múltiples requisitos para el proceso de préstamo. Se requieren tasaciones e inspecciones para obtener un préstamo para comprar una casa. La mayoría de las instituciones financieras no otorgan préstamos para casas que necesitan reparaciones importantes, por lo que para evitar problemas, los mayoristas solo venden casas a compradores en efectivo.
La comida para llevar
Muchos inversores inmobiliarios de gran éxito empezaron como mayoristas. Como mayorista, podrá aprender a invertir en bienes raíces con muy poca responsabilidad en las transacciones. Esto es importante para los recién llegados porque los errores simples pueden resultar muy costosos. El proceso de venta al por mayor le brinda la posibilidad de aprender mientras gana.
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